Obsługa prawna inwestorów indywidualnych

Zakup nieruchomości — dlaczego due diligence prawne jest niezbędne

Zakup nieruchomości to często największa inwestycja w życiu osoby prywatnej. Tymczasem wiele transakcji przeprowadzanych jest bez wcześniejszej analizy prawnej, co może prowadzić do poważnych problemów po sfinalizowaniu umowy. Due diligence nieruchomości obejmuje przede wszystkim szczegółową analizę treści księgi wieczystej — weryfikację wpisów w działach III (prawa i roszczenia) i IV (hipoteki), identyfikację służebności gruntowych i osobistych, sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona roszczeniami byłych właścicieli lub osób trzecich. Kancelaria weryfikuje również stan faktyczny i prawny wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Ustawa deweloperska z 2022 roku (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) znacząco wzmocniła ochronę kupujących, wprowadzając obowiązkowe rachunki powiernicze, wymogi informacyjne i prawo do odstąpienia od umowy. Jednak sama ustawa nie wyręcza nabywcy w ocenie, czy konkretna umowa deweloperska zawiera klauzule niedozwolone lub jednostronnie niekorzystne. Warto zlecić analizę umowy prawnikowi przed jej podpisaniem — w szczególności w zakresie harmonogramu płatności, standardu wykończenia, kar za opóźnienie dewelopera i trybu dochodzenia roszczeń z tytułu wad.

Kredyty frankowe pozostają jednym z najczęstszych powodów zgłaszania się inwestorów do kancelarii. Po uchwale Sądu Najwyższego z 2021 r. i uchwale III CZP 6/21 ukształtowała się w Polsce dominująca linia orzecznicza, zgodnie z którą umowy zawierające niedozwolone klauzule indeksacyjne lub denominacyjne mogą być w całości unieważnione. Skutkiem unieważnienia jest rozliczenie wzajemnych świadczeń według teorii dwóch kondykcji — w praktyce oznacza to dla kredytobiorcy możliwość odzyskania wszystkich nadpłaconych rat, po potrąceniu kapitału faktycznie wypłaconego przez bank. Kancelaria przeprowadza szczegółową analizę konkretnej umowy, szacuje potencjalne korzyści finansowe i prowadzi postępowanie sądowe od złożenia pozwu do uzyskania prawomocnego wyroku.

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości stanowi jeden z kluczowych mechanizmów ochrony nabywcy zarówno w relacji z deweloperem, jak i z prywatnym sprzedawcą. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują pięcioletni termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi dla nieruchomości. W przypadku wad stwierdzonych po odbiorze lokalu istotne jest prawidłowe ich udokumentowanie, sporządzenie protokołu i terminowe skierowanie reklamacji do dewelopera lub sprzedawcy. Kancelaria pomaga w prowadzeniu korespondencji reklamacyjnej, organizacji oględzin z udziałem eksperta budowlanego oraz — jeśli reklamacja zostanie bezpodstawnie odrzucona — w dochodzeniu roszczeń na drodze sądowej.