Obsługa prawna deweloperów nieruchomości

Ustawa deweloperska 2022 — nowe obowiązki i lepsza ochrona nabywców

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska 2022) zasadniczo zmieniła ramy prawne działalności deweloperskiej w Polsce. Kluczowe zmiany to obowiązkowe wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (0,1% od ceny brutto przy otwartym rachunku powierniczym, 0,44% przy zamkniętym), nowe wymogi dotyczące treści prospektu informacyjnego, ściślejsze regulacje umowy rezerwacyjnej oraz rozszerzenie stosowania ustawy na lokale użytkowe nabywane przez osoby fizyczne. Deweloper, który nie dostosował wzorów umów do nowych przepisów, naraża się zarówno na zarzut stosowania klauzul niedozwolonych, jak i na odpowiedzialność karną za naruszenie przepisów ustawy.

Prospekt informacyjny to dokument, który deweloper zobowiązany jest przekazać potencjalnemu nabywcy przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Jego treść jest ściśle określona przez ustawę i obejmuje m.in.: dane dewelopera i inwestycji, informacje o nieruchomości gruntowej, doświadczeniu dewelopera, harmonogramie przedsięwzięcia, sposobie finansowania, standardzie wykończenia oraz sieci infrastruktury. Prospekt musi być sporządzony według wzoru stanowiącego załącznik do ustawy — jakiekolwiek modyfikacje lub ograniczenia jego zakresu są nieważne. Zawarcie umowy bez doręczenia prospektu lub na podstawie prospektu zawierającego nieprawdziwe informacje uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy bez ponoszenia konsekwencji finansowych.

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości to jedno z największych ryzyk po stronie dewelopera po oddaniu inwestycji. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego oraz ustawy deweloperskiej, odpowiedzialność z tytułu rękojmi wynosi pięć lat od dnia wydania nieruchomości. W tym czasie nabywca może żądać naprawy wady, wymiany elementu, obniżenia ceny lub — przy wadach istotnych — odstąpienia od umowy. Prawidłowe przeprowadzenie procedury odbiorowej, szczegółowy protokół odbioru z wpisem zgłoszonych usterek i terminowe usunięcie wszystkich wad są kluczowe dla ograniczenia ryzyka późniejszych roszczeń. Deweloper, który odmawia usunięcia wady lub robi to nieterminowo, naraża się na roszczenia odszkodowawcze pokrywające koszty zastępczego wykonania przez nabywcę.

Relacja dewelopera z generalnym wykonawcą to kolejny obszar wymagający starannej dokumentacji prawnej. Umowa o roboty budowlane powinna precyzować zakres prac, harmonogram, wynagrodzenie, kary umowne za opóźnienie, procedury odbioru etapów i całości, zasady dotyczące robót dodatkowych oraz gwarancję należytego wykonania. Deweloper, który nie dochowuje należytej staranności w umowach z wykonawcami, może znaleźć się w sytuacji, gdzie jest odpowiedzialny wobec nabywców z tytułu rękojmi, lecz nie może skutecznie dochodzić roszczeń regresowych od wykonawcy, który spowodował wady. Solidarność odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie podwykonawców (art. 647(1) k.c.) to dodatkowe ryzyko, które wymaga odpowiednich mechanizmów ochrony w umowie z GW.