Kupujący podpisuje z właścicielem mieszkania umowę przedwstępną sprzedaży w zwykłej formie pisemnej, wpłacając zadatek w wysokości 50 000 złotych i ustalając termin zawarcia umowy przyrzeczonej za trzy miesiące. Tuż przed upływem terminu sprzedający, który w międzyczasie otrzymał korzystniejszą ofertę od innego kupca, odmawia stawienia się u notariusza. Kupujący, licząc na wymuszenie zawarcia umowy przez sąd, dowiaduje się od prawnika, że przy umowie przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej - a nie w formie aktu notarialnego - nie przysługuje mu roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, a jedynie roszczenie odszkodowawcze ograniczone do tzw. ujemnego interesu umownego, znacznie mniej korzystne niż wymuszenie transakcji na uzgodnionych warunkach.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to jeden z najczęściej zawieranych, a jednocześnie najczęściej niedocenianych dokumentów w obrocie nieruchomościami. Forma, w jakiej zostaje zawarta, decyduje o tym, jak silną ochronę uzyskuje strona, której zależy na realnym wyegzekwowaniu transakcji, a nie jedynie na rekompensacie finansowej w razie jej niedojścia do skutku.
Podstawa prawna: umowa przedwstępna i jej skutki
Umowę przedwstępną reguluje art. 389 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta - jeśli termin ten nie został oznaczony, powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Istotne znaczenie dla realnej skuteczności umowy przedwstępnej ma art. 390 Kodeksu cywilnego, rozróżniający dwa skutki niewykonania takiej umowy. Zgodnie z art. 390 §1 KC, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowny) - to skutek słabszy, dostępny niezależnie od formy, w jakiej zawarto umowę przedwstępną.
Silniejszy skutek przewiduje art. 390 §2 KC, zgodnie z którym, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej wprost przed sądem. Ponieważ umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 KC), skorzystanie z silniejszego skutku umowy przedwstępnej wymaga, by również sama umowa przedwstępna została zawarta w tej formie - orzeczenie sądu uwzględniające żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej zastępuje wówczas oświadczenie woli strony uchylającej się od jej zawarcia.
Umowa przedwstępna zawarta wyłącznie w zwykłej formie pisemnej pozostaje ważna i wiążąca, jednak strona uprawniona może dochodzić wobec drugiej strony jedynie odszkodowania ograniczonego do ujemnego interesu umownego (art. 390 §1 KC), a nie samego wykonania umowy - to fundamentalna różnica, o której strony często dowiadują się dopiero w momencie, gdy druga strona faktycznie uchyla się od finalizacji transakcji.
Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, zgodnie z art. 390 §3 KC - to znacznie krótszy termin niż ogólne, sześcioletnie terminy przedawnienia roszczeń majątkowych, co wymaga szczególnej czujności strony, której zależy na dochodzeniu swoich praw.
Zadatek a zaliczka - istotna różnica
Zadatek jako zabezpieczenie wykonania umowy
Zgodnie z art. 394 §1 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego lub zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zaliczka jako zwykła częściowa płatność
Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, nie ma charakteru sankcyjnego - w razie niedojścia umowy do skutku podlega zwrotowi w wysokości wpłaconej kwoty, bez dodatkowych konsekwencji finansowych dla żadnej ze stron, chyba że strony inaczej ustaliły w umowie. Błędne posłużenie się terminem "zadatek" bez odpowiedniego zastrzeżenia lub odwrotnie może prowadzić do sporu o rzeczywisty charakter wpłaconej kwoty.
Przykład z praktyki
Państwo Kowalscy zawarli z deweloperem umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego, wpłacając zadatek w wysokości 80 000 złotych i ustalając termin zawarcia umowy przyrzeczonej na sześć miesięcy. Deweloper, w związku z problemami finansowymi, zaczął zwlekać z finalizacją transakcji, sugerując możliwość odstąpienia od umowy za zwrotem wpłaconego zadatku.
Ponieważ umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, Państwo Kowalscy mogli - zamiast zgadzać się na rozwiązanie umowy - skierować do sądu żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 §2 KC. Sama możliwość takiego żądania, o której deweloper wiedział z racji formy umowy, skłoniła go do finalizacji transakcji na pierwotnie uzgodnionych warunkach, mimo pogarszającej się sytuacji finansowej. Gdyby umowa przedwstępna została zawarta jedynie w formie pisemnej, deweloper mógłby swobodnie odstąpić od transakcji, zwracając jedynie podwójny zadatek, co przy rosnących cenach mieszkań byłoby dla kupujących rozwiązaniem znacznie mniej korzystnym.
Do najczęstszych błędów przy zawieraniu umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości należą:
- Zawarcie umowy przedwstępnej wyłącznie w formie pisemnej, mimo zamiaru zabezpieczenia możliwości wymuszenia zawarcia umowy przyrzeczonej
- Mylenie zadatku z zaliczką i błędne nazewnictwo w treści umowy
- Nieprzestrzeganie rocznego terminu przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej
- Brak ujawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej przy umowach zawartych w formie aktu notarialnego
- Niedookreślenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej w treści umowy przedwstępnej
Co zrobić krok po kroku, zawierając umowę przedwstępną
Przy wyborze formy umowy
- Jeśli zależy Ci na realnej możliwości wymuszenia zawarcia umowy przyrzeczonej, zawrzyj umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.
- Rozważ ujawnienie wynikającego z umowy roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, co zwiększa jego skuteczność wobec kolejnych nabywców.
Przy ustalaniu warunków finansowych
- Precyzyjnie określ w umowie, czy wpłacana kwota ma charakter zadatku, czy zaliczki, oraz jakie skutki wywoła w razie niewykonania umowy przez każdą ze stron.
- Zapisz sobie w kalendarzu roczny termin przedawnienia roszczeń, licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Checklista dla kupującego i sprzedającego
- Czy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli zależy Ci na możliwości wymuszenia jej zawarcia?
- Czy jasno określono, czy wpłacana kwota to zadatek, czy zaliczka?
- Czy umowa zawiera wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej?
- Czy określono precyzyjny termin zawarcia umowy przyrzeczonej?
- Czy rozważono ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości?
- Czy znasz roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej?
- Czy sprawdzono stan prawny nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej?
- Czy umowa reguluje sytuację niewykonania zobowiązania przez każdą ze stron?
- Czy skonsultowano warunki umowy z notariuszem lub prawnikiem przed jej podpisaniem?
- Czy przewidziano konsekwencje opóźnienia w uzyskaniu finansowania przez kupującego?
Forma decyduje o sile umowy
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie zwykłej pisemnej i ta sama umowa w formie aktu notarialnego dają zupełnie inny poziom ochrony stronie, której zależy na realnym sfinalizowaniu transakcji. Wybór formy to jedna z najważniejszych decyzji podejmowanych na etapie negocjacji zakupu nieruchomości.
Czy Wasza umowa przedwstępna została zawarta w formie dającej realną możliwość wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej?