Odstąpienie od umowy deweloperskiej — kiedy jest możliwe?
Umowa deweloperska to jedno z najpoważniejszych zobowiązań, jakie zaciąga nabywca mieszkania lub domu jednorodzinnego. Jednak prawo — w szczególności ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa deweloperska) — przyznaje nabywcy szereg uprawnień do odstąpienia od umowy. Warto wiedzieć, kiedy i jak można z nich skorzystać.
Prawo do odstąpienia — podstawowe przypadki
1. Prawo do odstąpienia bez podania przyczyny (14 dni)
Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny w terminie 30 dni od jej zawarcia (art. 43 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej). To ważna zmiana w stosunku do wcześniej obowiązującej ustawy — znaczące wydłużenie terminu daje nabywcy czas na przemyślenie decyzji. W tym przypadku deweloper nie może naliczać żadnych kar ani potrąceń.
2. Niekompletny lub wadliwy prospekt informacyjny
Jeśli deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego lub prospekt zawierał nieprawdziwe dane albo nie spełniał wymogów ustawowych — nabywca może odstąpić od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy).
3. Zmiany w prospekcie lub umowie bez zgody nabywcy
Jeśli deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub umowie deweloperskiej bez poinformowania nabywcy i uzyskania jego zgody — nabywca może odstąpić od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 3 i 4).
4. Nieprzeniesienie własności w terminie
Jeśli deweloper nie przeniósł własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej — nabywca może wyznaczyć dodatkowy termin (co najmniej 120 dni), a po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 5).
5. Wady nieruchomości przy odbiorze
Jeśli deweloper odmówi zawarcia umowy przeniesienia własności z powodu odmowy odbioru przez nabywcę lub odmówi usunięcia stwierdzonych wad istotnych — nabywca może odstąpić od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 6 i 7).
Jak złożyć oświadczenie o odstąpieniu?
Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno być złożone:
- na piśmie — forma pisemna jest wymagana,
- w terminie — odpowiednim dla danej podstawy odstąpienia,
- z powołaniem podstawy prawnej — wskaż, z jakiego przepisu korzystasz,
- listem poleconym lub za potwierdzeniem odbioru — dla celów dowodowych.
Jak odzyskać wpłacone pieniądze?
Po skutecznym odstąpieniu od umowy deweloper ma obowiązek zwrotu wszystkich wpłaconych środków (art. 43 ust. 4 ustawy deweloperskiej). Termin zwrotu to 60 dni od dnia doręczenia oświadczenia o odstąpieniu.
Środki zgromadzone na rachunku powierniczym powinny być dostępne stosunkowo szybko — to jedna z funkcji rachunku powierniczego: ochrona pieniędzy nabywcy. Deweloper nie może wstrzymać zwrotu bez uzasadnionej przyczyny.
Kiedy deweloper może odstąpić od umowy?
Ustawa przewiduje też przypadki, gdy deweloper może odstąpić od umowy:
- gdy nabywca nie dokona wpłaty raty w terminie i nie naprawi tego mimo wezwania,
- gdy nabywca odmawia przystąpienia do odbioru lub zawarcia umowy przeniesienia własności bez uzasadnienia.
Deweloper nie może jednak w umowie rozszerzać swoich uprawnień do odstąpienia poza te przewidziane w ustawie — jeśli to zrobi, takie postanowienia są nieważne jako sprzeczne z ustawą.
Postępowanie gdy deweloper zwleka ze zwrotem środków
Jeśli deweloper nie zwróci środków w terminie 60 dni — nabywca może:
- złożyć wezwanie do zapłaty z naliczaniem odsetek za opóźnienie (art. 481 KC),
- skierować sprawę do sądu,
- zgłosić sprawę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK),
- w razie upadłości dewelopera — dochodzić wypłaty z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Podsumowanie
Nowa ustawa deweloperska z 2021 roku znacząco wzmocniła ochronę nabywców mieszkań — zarówno w zakresie prawa do odstąpienia, jak i ochrony wpłaconych środków. Jeśli planujesz odstąpienie od umowy deweloperskiej lub deweloper nie dotrzymuje warunków — skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym i deweloperskim, by wybrać właściwą podstawę i tryb działania.
Powiązane strony