Umowy nie zawsze wchodzą w życie lub obowiązują bezwarunkowo. Transakcja nabycia nieruchomości może być uzależniona od uzyskania kredytu przez kupującego. Kontrakt na wdrożenie systemu IT może być uzależniony od uzyskania grantu unijnego. Umowa dzierżawy może automatycznie wygasnąć, jeśli dzierżawca nie uzyska wymaganego zezwolenia. Warunki zawieszające i rozwiązujące dają stronom prawne narzędzie uzależnienia umowy lub jej skutków od przyszłych, niepewnych zdarzeń.
Warunek zawieszający — umowa zawarta, ale skutki odroczone
Warunek zawieszający (art. 89 KC) to zastrzeżenie, że skutek czynności prawnej nastąpi tylko w razie ziszczenia się pewnego przyszłego, niepewnego zdarzenia. Umowa jest zawarta od chwili jej podpisania, ale jej skutki (np. przeniesienie własności, obowiązek zapłaty, obowiązek dostawy) są zawieszone do czasu spełnienia warunku.
Przykład: „Umowa wchodzi w życie pod warunkiem zawieszającym uzyskania przez Kupującego pozytywnej decyzji kredytowej do dnia 31 marca 2025 r." Umowa jest podpisana, ale kupujący nie jest zobowiązany do zapłaty, a sprzedający nie jest zobowiązany do dostarczenia towaru, dopóki decyzja kredytowa nie zostanie wydana. Jeśli decyzja nie zostanie wydana do wskazanego terminu — warunek nie spełnia się i umowa nie wywołuje skutków.
Warunek musi dotyczyć zdarzenia przyszłego i niepewnego. Nie można jako warunku zastrzec zdarzenia pewnego (to termin, nie warunek) ani zdarzenia przeszłego (które albo się już spełniło, albo nie). Warunek nie może też być niemożliwy do spełnienia — czynność prawna pod warunkiem niemożliwym jest nieważna (art. 94 KC).
Warunek rozwiązujący — umowa obowiązuje do chwili zajścia zdarzenia
Warunek rozwiązujący (art. 89 KC) powoduje, że skutki czynności prawnej ustają z chwilą ziszczenia się warunku. Umowa działa od chwili zawarcia — i działa do momentu, gdy nastąpi zdarzenie objęte warunkiem rozwiązującym. Przykład: „Umowa dzierżawy wygasa automatycznie, jeżeli Dzierżawca utraci licencję na prowadzenie działalności wymaganą przez prawo." Dzierżawa obowiązuje normalnie, aż do chwili utraty licencji — gdy to nastąpi, umowa rozwiązuje się automatycznie bez potrzeby składania wypowiedzenia.
Warunek rozwiązujący jest użyteczny jako mechanizm automatycznego zakończenia relacji kontraktowej przy zajściu określonego zdarzenia — bez potrzeby angażowania sądu lub negocjowania rozwiązania. Może dotyczyć: utraty zezwoleń, zmiany prawa uniemożliwiającej wykonanie umowy, zmiany kontroli nad spółką (change of control), naruszenia istotnego zobowiązania bez naprawy w terminie naprawczym.
Nie wszystkie czynności prawne mogą być dokonywane warunkowo. Oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku (art. 1018 §3 KC), zrzeczenie się dziedziczenia i niektóre inne oświadczenia woli nie mogą być złożone pod warunkiem. W obrocie handlowym ważnym ograniczeniem jest to, że przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem zawieszającym (np. z zastrzeżeniem prawa pierwokupu) wymaga dodatkowych formalności, bo prawo rzeczowe niechętnie dopuszcza „chwiejne" skutki rozporządzeń nieruchomościami.
Closing conditions w transakcjach M&A
W transakcjach nabycia spółek lub aktywów, warunki zawieszające (closing conditions lub conditions precedent) są standardowym elementem umowy. Typowe closing conditions: (1) uzyskanie zgody organu antymonopolowego (UOKiK) przy transakcjach przekraczających progi ustawy o ochronie konkurencji; (2) udzielenie zgody przez rady nadzorcze lub walne zgromadzenia spółek; (3) brak istotnej niekorzystnej zmiany (MAC — Material Adverse Change) w stanie prawnym lub finansowym nabywanego podmiotu; (4) dostarczenie dokumentacji wymaganej w umowie; (5) brak toczących się postępowań ujawnionych w trakcie DD, których nie było przy podpisaniu umowy.
Closing conditions chroniącą kupującego — jeśli przed dniem zamknięcia transakcji (closing) okaże się, że jeden z warunków nie został spełniony lub spełniony zostanie inaczej niż oczekiwano, kupujący może odmówić zamknięcia bez konsekwencji. Sprzedający dąży do jak najwęższej listy warunków i ich precyzyjnego sformułowania, by kupujący nie mógł szukać wymówki do nieuzasadnionego wycofania się.
Skutki spełnienia i niespełnienia warunku
Jeżeli warunek zawieszający się spełni — umowa działa wstecz od chwili jej zawarcia (chyba że strony postanowiły inaczej). Przy warunku rozwiązującym — skutki ustają od chwili spełnienia, ale nie wstecz (o ile umowa nie stanowi inaczej). Te zasady mają praktyczne konsekwencje: wynagrodzenie za okres przed spełnieniem warunku rozwiązującego jest należne, a prawa nabyte w tym okresie pozostają skuteczne.
Jeżeli warunek zawieszający nie spełni się w określonym terminie — umowa jest definitywnie bezskuteczna. Strony tracą wzajemne zobowiązania, a świadczenia spełnione z góry (np. zaliczka wpłacona przed spełnieniem warunku) podlegają zwrotowi jako nienależne (art. 410 KC).
Przygotowujemy i analizujemy umowy z warunkami zawieszającymi i rozwiązującymi, w tym closing conditions dla transakcji M&A. Zapraszamy na konsultację: kancelaria@cenkier.pl, ul. Krótka 4/3, Lublin.
Praktyczna rada: precyzja sformułowania warunku jest kluczowa
Każdy warunek zawieszający lub rozwiązujący musi być sformułowany tak jednoznacznie, że żadna ze stron nie może mieć wątpliwości, czy się spełnił. Zły warunek: „pod warunkiem uzyskania stosownych zgód korporacyjnych" — co to są „stosowne zgody" i kiedy zostały „uzyskane"? Dobry warunek: „pod warunkiem podjęcia przez Zgromadzenie Wspólników Spółki uchwały o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości, o której mowa w §2 niniejszej umowy, w formie wymaganej przez art. 228 KSH, najpóźniej do dnia 15 maja 2025 roku". Im bardziej konkretny i obiektywnie weryfikowalny warunek, tym mniej sporów o to, czy się spełnił.
Powiązane strony