Czy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania z powodu Covid19?
Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego z powodu koronawirusa?
Wiele osób zastanawia się czy z powodu występującej pandemii spowodowanej rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego w trybie natychmiastowym z uwagi na „siłę wyższą” z pominięciem warunków umowy najmu. Czy to możliwe?
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Następuje zgodnie z zapisami zawartymi w umowie i terminami w niej przewidzianymi.
Jeśli w umowie najmu nie wskazano pandemii / siły wyższej jako przyczyny wypowiedzenia umowy, (a nie oszukujmy się, mało kto ma takie zapisy w umowie) nie ma możliwości jej wcześniejszego zakończenia z powodu koronawirusa.
Oznacza to, że w dalszym ciągu obie strony, Wynajmujący i Najemca, mają prawo egzekwować wykonanie umowy najmu bez zmian, bez względu na aktualną sytuację panującą w kraju.
Co więc pozostaje?
W takim przypadku możesz podjąć negocjacje w zakresie ustalenia warunków wcześniejszego zakończenia umowy najmu za porozumieniem stron.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony.
Następuje zgodnie z terminami umownymi, bądź w przypadku braku takich zapisów, zgodnie z terminami ustawowymi wypowiedzenia określonymi w art. 673 § 2 k.c.
Terminy te zależne są jednak od terminów, w których płatny jest czynsz. Oznacza to, że przy płatnościach czynszu miesięcznie, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
W przypadku czynszu płatnego w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego.
Jeśli jednak odstępy czasu są krótsze można umowę wypowiedzieć na trzy dni naprzód, gdy najem jest dzienny, na jeden dzień naprzód.
Kwarantanna jako podstawa rozwiązania umowy najmu
Co do zasady, Najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym w dwóch przypadkach:
– jeżeli wynajmowany lokal posiada wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego
– jeżeli korzystanie z lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników.
Wyjątek !
Kwarantanna jednego z domowników daje podstawę do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Gdy jeden z najemców zostanie poddany kwarantannie, możemy uznać tę sytuację za “wadę lokalu zagrażającą zdrowiu najemcy”.
Nadzwyczajna zmiana stosunków jako podstawa rozwiązania umowy najmu
Światełkiem w tunelu jest art. 3571 k.c., który mówi, że:
jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Zapis ustawy ma charakter wyjątkowy i to Sąd decyduje czy zaistniały okoliczności umożliwiające zmianę umowy czy też jej rozwiązanie.
Aktualny stan pandemii można zaliczyć do takich czynników, które mogą spowodować, że Sąd przychyli się do rozwiązania zawartej przez strony umowy najmu.
Z instytucji tej najczęściej korzystają przedsiębiorcy.
Prawo prawem, a życie życiem. Niezależnie od tego, czy z powodu pandemii COVID-19 można czy też nie można rozwiązać umowy najmu, na skutek wprowadzanych przez rząd obostrzeń, zakazów przemieszczania się, ludzie tracą pracę, a przez to tracą też możliwości regulowania czynszu.
Stąd, w mojej ocenie, Wynajmujący będą niejako zmuszeni wypowiadać umowy najmu lokali z powodu niewypłacalności Najemcy.
Jak zgodnie z prawem i skutecznie wypowiedzieć umowę z powodu niewypłacalności Najemcy? Jak dochodzić zaległości czynszowych od Najemcy?
Na powyższe pytania odpowiem w kolejnych artykułach dotyczących najmu. Już dziś zachęcam do śledzenia kolejnych publikacji.
Źródła:
- art. 3571 k.c.
- art. 673 § 2 k.c.
Chcesz być zawsze na bieżąco?
Polub profil na Facebooku i otrzymuj powiadomienia o nowych artykułach.
Chcesz dowiedzieć się więcej?
Skontaktuj się ze mną i Zamów poradę prawną
Joanna Cenkier
Radca Prawny
Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Cenkier
Skontaktuj się z nami.