4 najczęściej popełniane błędy przy wypowiadaniu umowy najmu.
Zawarłeś jako Wynajmujący umowę najmu, którą chcesz wypowiedzieć? Sprawdź, jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu i nie popełnić błędów, które mogą Cię wiele kosztować.
1. Wypowiedzenie niezgodne z postanowieniami umowy lub ustawa o ochronie praw lokatorów
To najczęściej popełniany błąd z jakim spotykam się na co dzień w swojej praktyce zawodowej. Wypowiadanie umowy niezgodnie z postanowieniami umowy lub ustawą o ochronie praw lokatorów.
Pamiętaj, jeżeli zawarłeś z najemcą zwykłą umowę najmu, jesteś jako wynajmujący zobligowany stosować ustawę o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie zwykłej umowy przez wynajmującego możliwe jest tylko z przyczyn określonych w tej ustawie.
Jakie są to przyczyny?
1) pomimo pisemnego upomnienia używanie przez lokatora lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywanie obowiązków, dopuszczanie do powstania szkód, lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3) wynajęcie, podnajem albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,
UWAGA!
Jeśli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony (np. 12 miesięcy), jej wypowiedzenie przez najemcę jest możliwe pod warunkiem, że umowa zawiera wskazanie przyczyn, w związku z którymi najemca może wypowiedzieć umowę.
Jeżeli umowa nie zawiera postanowień uprawniających najemcę do złożenia oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy oraz nie wskazuje przyczyn wypowiedzenia – najemca umowy nie może wcześniej rozwiązać.
2. Niezachowanie formy pisemnej wypowiedzenia umowy najmu
Kolejnym błędem popełnianym przy wypowiedzeniu umowy najmu, zarówno przez Wynajmujących jak i Najemców jest niezachowanie formy pisemnej. Niejednokrotnie spotkałam się z sytuacjami, gdzie strony próbowały rozwiązać umowę najmu ustnie bądź mailowo. Podczas gdy, art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wyraźnie wskazuje, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Co oznacza zwrot „forma pisemna”?
Oznacza nic innego jak dokument zawierający treść wypowiedzenia z własnoręcznym podpisem.
Co oznacza zwrot „pod rygorem nieważności”?
Oznacza, że jeśli nie złożysz wypowiedzenia na piśmie będzie ono nieważne.
Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?
Dobrze sformułowane wypowiedzenie powinno zawierać:
– miejscowość,
– datę,
– oznaczenie najemcy,
– oznaczenie umowy najmu,
– adres lokalu,
– wskazanie okresu wypowiedzenia,
– wskazanie przyczyny wypowiedzenia.
3. Nieprawidłowe wezwanie do zapłaty
Jako Wynajmujący związany jesteś ustawą o ochronie praw lokatorów. Jeżeli chcesz wypowiedzieć najemcy umowę najmu, ponieważ lokator zalega z czynszem – musisz zachować wymogi procedury określone w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Krok po kroku?
- Najemca musi zalegać z czynszem za trzy miesiące. (kwota stanowiąca równowartość trzech czynszów),
- Wysyłasz pisemne wezwanie do zapłaty, (najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru),
- W wezwaniu do zapłaty wyznaczasz najemcy miesięczny termin na spłatę zobowiązań.
- W wezwaniu do zapłaty ostrzegasz najemcę, że jeżeli nie dokona wpłaty bieżących i zaległych należności we wskazanym terminie, będziesz uprawniony do wypowiedzenia umowy.
Uwaga!
Jeżeli nie upomnisz najemcy o możliwości wypowiedzenia umowy, bądź jeśli wyznaczysz termin krótszy niż miesięczny na spłatę zaległości, umowa najmu nie zostanie skutecznie rozwiązana!
4. Skierowanie wypowiedzenia do niewłaściwych osób (małżonkowie)
To błąd, o którym większość Wynajmujących nawet nie ma świadomości, że go popełnia. Niejednokrotnie Wynajmujący podpisują umowę najmu, gdzie głównym najemcą jest np. mąż, podczas gdy żona wspólnie zamieszkuje i korzysta z lokalu. Zdarza się i tak, że żona nawet nie figuruje w umowie najmu. Wynajmujący, wypowiadają umowę najmu tylko mężowi – osobie wskazanej jako najemca w umowie? Czy słusznie? Otóż nie.
Wypowiedzenie umowy musi być skierowane do obojga małżonków. Dlaczego?
Odpowiedź znajdziemy w kodeksie cywilnym.
Art. 6801. § 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
Tak więc, pamiętaj, jeżeli najemcami są małżonkowie, każdemu z nich w osobnej kopercie wyślij osobno zatytułowane oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy najmu. Dokument nadaj listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a potwierdzenie nadania i odbioru zachowaj dla celów dowodowych.
Chcesz być zawsze na bieżąco?
Polub profil na Facebooku i otrzymuj powiadomienia o nowych artykułach.
Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu umowy najmu, jej analizie, czy skutecznym rozwiązaniu, skontaktuj się ze mną
Joanna Cenkier
Radca Prawny
Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Cenkier
Skontaktuj się z nami.